O presente artigo busca informar sobre a
responsabilidade civil do corretor na intermediação de compra e venda de imóvel
e da possibilidade da assessoria jurídica nas referidas transações.
Primeiramente,
cumpre-se destacar a importante mudança havida em um artigo do Código Civil/02
que alterou a redação do artigo 723, veja-se:
“O corretor é obrigado a
executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo
único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das
alterações de valores e de outros fatores”.
A
redação anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as
informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem
questionadas, sem responder por danos.
A nova
redação do artigo 723 determina que o corretor está obrigado a levantar e
repassar todas as informações da transação para as partes envolvidas no
negócio, sob pena de responder pelos danos causados.”
Há
operadores do ramo imobiliário que, por desconhecimento da legislação
pertinente ou mesmo por má fé, podem ocasionar danos aos contratantes. Tais
danos poderão ser objeto de processo judicial que buscará a responsabilização
cível e/ou penal, conforme o caso.
É certo
que o negócio imobiliário deverá ser pautado pelo dever de boa fé objetiva,
onde o corretor estará obrigado a informar todas os detalhes do objeto
negociado, sendo elas positivas ou negativas, mesmo que não tenha sido
perguntado. Ou seja, deverá adotar uma atitude positiva, informando tudo sobre
o negócio e o objeto em si.
Exemplificando.
Se o corretor que, sabendo da condição irregular do imóvel, ainda assim,
promove a venda do bem, omitindo o vício ao comprador, estará infringindo não
só a falta do dever de boa fé, como o próprio artigo 723 acima transcrito.
Isto
porque, a ausência da boa-fé nas relações jurídicas obrigacionais pode causar
danos consideráveis, afetando, não só, o patrimônio do indivíduo como a moral
subjetiva (situação que poderá ensejar indenização reparatória e/ou punitiva,
dependendo do caso). Além disso, a conduta lesiva afeta o próprio mercado
imobiliário e tem contribuído negativamente para a economia do país, uma vez
que afeta diretamente a segurança jurídica das transações.
Em suma,
a intermediação por corretor de imóvel realizada eivada pela má-fé acarretará
danos não só para o comprador, mas também para o vendedor, uma vez que estes
poderão ser processados - na medida da responsabilização que couber a cada um -
através de ação pertinente, certamente por terem causado danos morais e
materiais, e até mesmo podendo ser responsabilizados penalmente.
Noutro
giro, na maioria dos negócios relacionados a comprar ou vender um imóvel,
valendo-se da intermediação de um corretor, as reclamações mais comuns são:
pessoas não habilitadas pelo CRECI; profissionais que atuam com parcialidade
defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam
negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.
Assim,
para criar condições de maior segurança ao comprar e vender um imóvel, valendo-se
da intermediação de um corretor de imóveis, sugere-se adotar as seguintes
cautelas:
- O corretor de imóveis deve possuir a carteira do CRECI (ligar no Conselho e verificar a regularidade do documento apresentado);
- Elabore contrato de prestação de serviços por escrito com deveres e responsabilidades e remuneração;
- Evite realizar negócio por procuração ou contratos de gaveta. Se realizado por procuração, estabelece prazo máximo e o dever de prestar contas;
- O corretor deverá: apresentar todas as certidões referentes à transação, inclusive: certidões negativas de dívidas condomínio, certidões negativas de tributos imobiliários, certidão negativa de dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos contra o vendedor: certidões de distribuidor cível, criminal, justiça do trabalho e federal (INSS);
- O pagamento da comissão de corretagem caberá àquele que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente em contrato prévio;
- Caso haja cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, deverá haver um prazo determinado estipulado, e conforme o artigo 726 do Código Civil, o corretor não fará jus a comissão se provada a sua inércia ou ociosidade;
- O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;
- O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado, ou seja, quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. Segundo a ministra do STJ Nancy Andrighi, “a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem desistência por parte dos contratantes.”
- O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor, além de exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo em caso de corretor pessoa física, evitando sonegação fiscal.
Necessário
esclarecer que qualquer pessoa pode vender um imóvel diretamente para outra
pessoa sem intermediação de corretores, desde que cumpram todos os requisitos
jurídicos.
Já o
profissional que dá garantia efetiva em qualquer transação de imóveis é o
advogado imobiliário, sendo sua participação imprescindível para que não haja
transtornos após a negociação.
O
advogado imobiliário atua como consultor de quem compra e vende o imóvel.
Deve
ser o profissional que elabora o contrato de compra e venda e o profissional
que confere toda a documentação do comprador, averiguando a cadeia dominial do
imóvel e certidões do imóvel e do proprietário, evitando eventuais
responsabilidade por dívidas anteriores. Dentre as principais funções do
advogado, incluem-se:
- Investigar se existe alguma ação judicial contra a propriedade, contra o comprador ou contra o vendedor;
- Preparar documentos para o financiamento;
- Elaborar e/ou revisar o contrato compra e venda do imóvel, e aconselhar seu cliente sobre suas consequências legais e obrigações;
- Aconselhar os clientes a respeito de prazos finais existentes no contrato
- Discutir opções de financiamento;
- Investigar leis de zoneamento e outras medidas de uso governamental e relativas a tributação especial.
Vê-se
que o advogado é o profissional habilitado para analisar profundamente a
documentação do imóvel, dos vendedores e dos compradores, além de redigir e
entabular um contrato justo e equilibrado, protegendo o interesse de ambas as
partes e assegurando igualdades de direito em caso de rescisão ou
descumprimento das cláusulas.
