Reajuste do Valor do Aluguel

O escritório Magalhães & Mamede Advogados Associados tem observado o reiterado desrespeito à Lei e Jurisprudência por parte dos locadores de imóveis no aumento ou reajuste do valor do aluguel.

A Lei nº 8.245/91 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. Um dos princípios fundamentais estipulados pela Lei é a livre convenção do valor do aluguel pelas partes contratantes.

No entanto, existem restrições a essa regra. O valor deve ser expresso em moeda nacional. Além disso, é proibido vincular o valor do aluguel à variação cambial (dólar, euro, ouro, etc, por exemplo) e ao salário mínimo. Ou seja, os demais índices de atualização (IGPM, por exemplo) podem ser utilizados para a atualização monetária do valor pago a título de aluguel.

Vejamos como a Lei disciplina isso:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Ainda, ao estipular a correção do valor do aluguel, a supracitada Lei proíbe o reajuste antes de completado 1 (um) ano da contratação.

Vejamos:

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

Assim, vê-se que a Lei já se preocupou em estabelecer como nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste cuja periodicidade da correção seja inferior a um ano.

A Jurisprudência dos Tribunais acompanha o mesmo entendimento.

Noutro giro, de comum acordo, locador e locatário podem, livremente e a qualquer momento do contrato, reajustar o valor do aluguel. Este reajuste tanto pode majorá-lo quanto reduzi-lo. Assim, observamos que nos casos em que contiver garantia por fiança no contrato, os fiadores devem concordar, por escrito, com a alteração do instrumento, sob pena de deixarem de garanti-lo.

Vejamos:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Não havendo reajuste em comum acordo entre locador e locatário, há possibilidade de sua revisão judicial, conforme requisitos estabelecidos no art. 19 da Lei, vejamos:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Ou seja, são basicamente três os pontos centrais: mais de três anos de vigência do contrato, ou do acordo anteriormente realizado; revisão via ação judicial; e, ajuste de acordo com o preço de mercado.

Sendo assim, o reajuste nunca será arbitrário e ao livre critério especialmente do Locador (dono do imóvel, imobiliária, corretor, etc), mas sim de acordo com o preço do mercado a ser apurado em Juízo.

Portanto, para ser válido qualquer aumento no valor do aluguel (reajuste pelo preço do mercado ou correção monetária por índice financeiro qualquer) deve estar expresso no contrato em cláusula com clareza solar ou mediante competente ação judicial de revisão de alugueres.

Há ainda de se destacar que a cláusula de reajuste, caso exista no contrato, não poderá ser excessiva. Em alguns casos os Tribunais tem revisado cláusulas de reajuste de 10%, por exemplo, para substituição pelo IGPM/FGV, por refletir de maneira mais adequada a realidade da correção.

Citamos os seguintes julgados a título exemplificativo:

(Acórdão n.824395, 20130111333655APC, Relator: ANA CANTARINO, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 24/09/2014, Publicado no DJE: 14/10/2014. Pág.: 169)

(TJ-SP - APL: 00189900220118260019 SP 0018990-02.2011.8.26.0019, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 03/04/2014, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/04/2014)

É válido ressaltar ainda que tais direitos e obrigações são para os dois contratantes, locador e locatário, de modo que, o ideal é sempre haver estipulação no instrumento contratual, de modo a proteger ambos. Note que se o locador propor o aumento em contrato com prazo indeterminado e o locatário não aceitar, poderá o locador pedir a rescisão do contrato de aluguel, sem qualquer motivo, desde que obedecendo os critérios legais.

Assim, esperamos que este texto possa esclarecer as dúvidas gerais sobre o assunto. Lembramos que sempre que alguém se encontrar sofrendo qualquer das irregularidades descritas neste artigo, deverá buscar o suporte de um advogado de confiança para busca das vias judiciais ou extrajudiciais corretas a solucionar a situação.

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