Black Friday e o Direito do Consumidor

Conheça os cuidados que o consumidor deve ter no dia de liquidações da internet

O escritório Magalhães & Mamede Advogados Associados tem observado o reiterado desrespeito ao Código de Defesa do Consumidor quanto à maquiagem de preços que tem sido a maior das reclamações neste evento; consumidores devem ficar atentos aos seus direitos.

A já conhecida e tão falada nesses últimos dias Black Friday é o dia que marca a promoção em massa dos varejistas dos Estados Unidos, renovando seu estoque para as vendas de final de ano. Aqui no Brasil, o evento tem adesão das maiores empresas desde 2010.

Cuidados que o Consumidor deve se preocupar

O primeiro cuidado que se deve ter ao comprar em liquidações e promoções como a Black Friday é o de identificar os produtos que se encontram realmente em oferta. É comum que estabelecimentos aproveitem essa grande vitrine para anunciar como promocionais itens com preços semelhantes aos verificados antes do período ou que tiveram seu preço elevado pouco tempo antes para simular um desconto maior. Tal prática se caracteriza como publicidade enganosa e o estabelecimento que a adotar pode ser penalizado pelo PROCON.

Uma forma de saber se os produtos estão realmente com preços menores é fazer pesquisa de preços em pelo menos três estabelecimentos diferentes, com antecedência. 

Ocorre que, mesmo com ofertas reais, deve-se tomar muito cuidado com as compras para não exceder o orçamento nem se arrepender depois.

Dicas ao consumidor para evitar o endividamento 

- Fuja da compra por impulso para não comprometer o orçamento com gastos desnecessários;

- Em caso de redução no preço por defeito, a informação deve ser prévia e clara. Além disso, o defeito não pode comprometer o funcionamento, a utilização ou a finalidade do produto;

- No caso de aquisição de um serviço, atenção às cláusulas do contrato. 

- Fazer uma previsão dos gastos nos próximos meses em caso de compras parceladas. Deve-se lembrar que daqui menos de dois meses, um novo ano se inicia, e, a partir daí, vários custos extraordinários serão cobrados logo no início do ano, como, por exemplo, impostos, matrículas, seguros, materiais escolares, etc.

O que a Lei diz? Direitos do consumidor

Destacamos que o desconto nos preços não exime os estabelecimentos de observarem integralmente a legislação que protege o consumidor. A lei garante que, no caso do produto apresentar defeito e o problema não for resolvido pelo vendedor ou fabricante dentro de 30 dias, o consumidor poderá escolher entre três opções (art. 18 do CDC): exigir sua troca por outro produto em perfeitas condições de uso; a devolução integral da quantia paga, devidamente atualizada ou; o abatimento proporcional do preço. 

Ainda pela legislação, compras realizadas fora de lojas físicas, como por exemplo, compras realizadas pela internet e por telefone, podem ser canceladas mesmo que o produto não apresente qualquer defeito (ou seja, ao livre critério do consumidor), desde que dentro do prazo de sete dias contados a partir da data da entrega. Mesmo que a loja declare possuir uma política de trocas no momento da venda, não poderá deixar de garantir o direito de arrependimento em sete dias.

É importante também salientar que toda informação transmitida ao consumidor - por meio de publicidade, embalagens ou mesmo declarações dos vendedores - torna-se uma cláusula contratual a ser cumprida pelos lojistas e fabricantes. De acordo com essa regra, o consumidor tem o direito de exigir que os produtos lhe sejam vendidos exatamente pelos preços e condições anunciados na propaganda. Se essas garantias forem violadas, o consumidor pode e deve formular uma reclamação ao Procon, responsável pela fiscalização e aplicação de multas aos estabelecimentos, ou propor diretamente uma ação nos Juizados Especiais Cíveis.

Alternativa para resolver problemas

Em junho deste ano foi lançado o site consumidor.gov.br, no qual é possível registrar queixas de consumo. O que o diferencia dos similares que já existiam na web é que este foi idealizado pela Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão ligado ao Ministério da Justiça, garantindo-lhe caráter oficial. Pensada para funcionar como um complemento aos PROCON´S, a ferramenta visa a promover acordos entre consumidores e empresas sem que seja necessário recorrer à Justiça. Até o início de setembro, o canal havia contabilizado 15.904 registros de reclamações.

CONSULTORIA JURÍDICA E SEGURANÇA NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O presente artigo busca informar sobre a responsabilidade civil do corretor na intermediação de compra e venda de imóvel e da possibilidade da assessoria jurídica nas referidas transações.

         

Primeiramente, cumpre-se destacar a importante mudança havida em um artigo do Código Civil/02 que alterou a redação do artigo 723, veja-se:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores”.

A redação anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem questionadas, sem responder por danos.

A nova redação do artigo 723 determina que o corretor está obrigado a levantar e repassar todas as informações da transação para as partes envolvidas no negócio, sob pena de responder pelos danos causados.”

Há operadores do ramo imobiliário que, por desconhecimento da legislação pertinente ou mesmo por má fé, podem ocasionar danos aos contratantes. Tais danos poderão ser objeto de processo judicial que buscará a responsabilização cível e/ou penal, conforme o caso.

É certo que o negócio imobiliário deverá ser pautado pelo dever de boa fé objetiva, onde o corretor estará obrigado a informar todas os detalhes do objeto negociado, sendo elas positivas ou negativas, mesmo que não tenha sido perguntado. Ou seja, deverá adotar uma atitude positiva, informando tudo sobre o negócio e o objeto em si.

Exemplificando. Se o corretor que, sabendo da condição irregular do imóvel, ainda assim, promove a venda do bem, omitindo o vício ao comprador, estará infringindo não só a falta do dever de boa fé, como o próprio artigo 723 acima transcrito.

Isto porque, a ausência da boa-fé nas relações jurídicas obrigacionais pode causar danos consideráveis, afetando, não só, o patrimônio do indivíduo como a moral subjetiva (situação que poderá ensejar indenização reparatória e/ou punitiva, dependendo do caso). Além disso, a conduta lesiva afeta o próprio mercado imobiliário e tem contribuído negativamente para a economia do país, uma vez que afeta diretamente a segurança jurídica das transações.

Em suma, a intermediação por corretor de imóvel realizada eivada pela má-fé acarretará danos não só para o comprador, mas também para o vendedor, uma vez que estes poderão ser processados - na medida da responsabilização que couber a cada um - através de ação pertinente, certamente por terem causado danos morais e materiais, e até mesmo podendo ser responsabilizados penalmente.

Noutro giro, na maioria dos negócios relacionados a comprar ou vender um imóvel, valendo-se da intermediação de um corretor, as reclamações mais comuns são: pessoas não habilitadas pelo CRECI; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.

Assim, para criar condições de maior segurança ao comprar e vender um imóvel, valendo-se da intermediação de um corretor de imóveis, sugere-se adotar as seguintes cautelas:

• O corretor de imóveis deve possuir a carteira do CRECI (ligar no Conselho e verificar a regularidade do documento apresentado);
• Elabore contrato de prestação de serviços por escrito com deveres e responsabilidades e remuneração;
• Evite realizar negócio por procuração ou contratos de gaveta. Se realizado por procuração, estabelece prazo máximo e o dever de prestar contas;
• O corretor deverá: apresentar todas as certidões referentes à transação, inclusive: certidões negativas de dívidas condomínio, certidões negativas de tributos imobiliários, certidão negativa de dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos contra o vendedor: certidões de distribuidor cível, criminal, justiça do trabalho e federal (INSS);
• O pagamento da comissão de corretagem caberá àquele que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente em contrato prévio;
• Caso haja cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, deverá haver um prazo determinado estipulado, e conforme o artigo 726 do Código Civil, o corretor não fará jus a comissão se provada a sua inércia ou ociosidade;
• O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;
• O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado, ou seja, quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. Segundo a ministra do STJ Nancy Andrighi, “a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem desistência por parte dos contratantes.”
•  O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor, além de exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo em caso de corretor pessoa física, evitando sonegação fiscal.

Necessário esclarecer que qualquer pessoa pode vender um imóvel diretamente para outra pessoa sem intermediação de corretores, desde que cumpram todos os requisitos jurídicos. 

Já o profissional que dá garantia efetiva em qualquer transação de imóveis é o advogado imobiliário, sendo sua participação imprescindível para que não haja transtornos após a negociação.

O advogado imobiliário atua como consultor de quem compra e vende o imóvel. 

Deve ser o profissional que elabora o contrato de compra e venda e o profissional que confere toda a documentação do comprador, averiguando a cadeia dominial do imóvel e certidões do imóvel e do proprietário, evitando eventuais responsabilidade por dívidas anteriores. Dentre as principais funções do advogado, incluem-se:

• Investigar se existe alguma ação judicial contra a propriedade, contra o comprador ou contra o vendedor;
• Preparar documentos para o financiamento;
• Elaborar e/ou revisar o contrato compra e venda do imóvel, e aconselhar seu cliente sobre suas consequências legais e obrigações;
• Aconselhar os clientes a respeito de prazos finais existentes no contrato
• Discutir opções de financiamento;
• Investigar leis de zoneamento e outras medidas de uso governamental e relativas a tributação especial.

Vê-se que o advogado é o profissional habilitado para analisar profundamente a documentação do imóvel, dos vendedores e dos compradores, além de redigir e entabular um contrato justo e equilibrado, protegendo o interesse de ambas as partes e assegurando igualdades de direito em caso de rescisão ou descumprimento das cláusulas. 

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